住宅ローンが残っていても不動産を担保にお金を借りれる?

銀行では借りれない

住宅ローンが残っている状態でも、『事情があるのでこの不動産を担保に融資を受けたい』というケースがあります。
この場合新たに借りる分は第二抵当として借りることになりますので、第二抵当の融資でも取り扱ってくれる金融機関を探す必要があります。
銀行の場合、融資するのは第一抵当だけなので、抵当権が第二位以下になる場合は断られ、審査を通してもらうことができません。

住宅ローンがあっても借りれるケース

またローンが残っている場合、どれくらい返済が進んでいるかも重要なポイントになります。建物に資産価値が必要なのはもちろんですが、担保としての価値はそれだけではなく、いくらぐらい返済が済んでいるかも担保評価に影響があります。
例えば5千万円のマンションを購入していて、返済がまだ1年しか済んでいない場合だと、希望の融資を受けることは難しいでしょう。
住宅ローンが残っている場合の融資は、不動産の評価額と返済済みの額のバランスを見て、融資額を決めることになります。

不動産担保ローンでも総量規制に引っかかることがある

不動産担保ローンは総量規制の対象外と思われがちですが、現在住んでいる居宅を担保にする場合、総量規制の対象となります。
例えば年収500万円で100万円の借入残高がある人が自宅を担保にローンを組みたい場合、総量規制(借り入れ可能額は年収の3分の1まで)の対象となります。どんなに不動産の評価が高くても、既に100万円借りている状態なので、あと60万円くらいまでしか借りることができません。

総量規制関係なしの不動産担保ローンとは

居宅以外の物件を担保にする場合は、総量規制の対象外で借りれます。
・現在賃貸住宅に住んでいて別の不動産を持っている
・持ち家に住んでいて別の不動産を持っている
などのケースの場合、総量規制関係なく、不動産の評価に応じた融資となります。相続などで自宅以外の不動産を持っている方は、その不動産を担保にしてまとまった資金を借りることができます。

ただし借り換えの場合は総量規制の対象外で借りれますので、金利を抑えるために借り換えたいという方は、第二抵当の融資を扱っている所に相談してみることをお勧めします。

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ローン返済中でも借りれる不動産担保ローン